اضافه طبقه ساخت را می‌توان اصطلاحی در حوزه مهندسی شهرسازی، عمران، معماری و در زمینه‌ی ساخت بنا دانست. اضافه طبقه ساختمان که با عنوان “اضافه اشکوب” نیز شناخته می‌شود، طبقه اضافه‌ای است که بر قسمت بالایی ساختمان‌های کم‌ارتفاع، به ویژه ساختمان‌های ویلایی، قرار می‌گیرد. این کار به دلیل افزایش فضا، زیبایی هر چه بیشتر نمای ساختمان و یا مقاصد مالی انجام می‌شود.

منظور از اضافه طبقه ساخت در ساختمان ها چیست؟

منظور از اضافه طبقه ساخت، افزودن یک طبقه به بالاترین قسمت ساختمان است. این کار عموماً در ساختمان‌های ویلایی و بعضاً در ساختمان‌های چند طبقه صورت می‌گیرد. افزودن بیشتر از یک طبقه (مثلاً افزایش تعداد طبقات یک ساختمان سه طبقه به 7 طبقه) عموماً با عنوان افزایش تراکم ساختمان شناخته می‌شود.

اضافه اشکوب ساختمان بر روی دیوارها و ستون‌های طبقه پایینی اجرا می‌شود؛ به این معنا که ساخت‌وساز بر روی ملکی از پیش ساخته شده انجام می‌گیرد. البته، ممکن است که بنا در حال احداث باشد. به عبارتی دیگر، یک پروژه عمرانی در حال اجرا بوده و در اواسط کار، کارفرما به فکر افزودن طبقه می‌افتد. اما هدف مالکان از اضافه طبقه ساخت چیست و چنین عملی به چه منظور انجام می‌گیرد؟

اضافه اشکوب در ساختمان به چه منظور انجام می گیرد؟

اضافه اشکوب در ساختمان به دلایل مختلفی انجام می‌گیرد که بدیهی‌ترین دلیل می‌تواند زیبایی بیشتر نمای ساختمان باشد. این موضوع، در ساختمان‌های ویلایی، خصوصاً ساختمان‌های شمال کشور، نمود بیشتری می‌یابد.

از منظری دیگر، اضافه طبقه به ساختمان می‌تواند جنبه سودآوری داشته باشد. برخی از مالکان، حتی در ساختمان‌های چند طبقه، تمایل به ساخت طبقه اضافی بر بالاترین طبقه ساختمان را دارند. این مالکان عمدتاً کسانی هستند که می‌خواهند برای فرزندان خود، منزل جدید تهیه نمایند و یا این که کسب درآمدی داشته باشند. چرا که می‌توانند واحد مسکونی ساخته شده را اجاره داده و یا بفروشند.

چه شرایطی در افزودن طبقه ساخت اضافی باید در نظر گرفته شود؟

اضافه طبقه ساخت بدون در دست داشتن مجوزهای مربوطه از نهاد شهرداری امکان‌پذیر نمی‌باشد. در صورتی که مراحل قانونی لازم برای افزودن طبقه اضافی به ساختمان انجام نشده باشد، شهرداری می‌تواند به راحتی ساختمان را تخریب نماید.

همچنین، لازم است تا به اصول فنی و مهندسی مربوط به اضافه طبقه ساخت توجه کافی شود. به عنوان مثال، لازم است تا مقاومت ساختمان در برابر عوامل مختلفی چون زمین‌لرزه و زلزله پس از افزودن طبقه جدید، بررسی گردد. حتی در ساختمان‌هایی که سازه‌ی جدید را به قسمت کناری ساختمان اضافه می‌کنند و اصطلاحاً اضافه بنا صورت می‌گیرد، فاصله ساختمان با ساختمان‌های مجاور بایستی مورد توجه قرار گیرد.

به طور کلی، توجه به قوانین و اصول مربوط به اضافه اشکوب، توجه به حفظ جان ساکنین آن ساختمان است. بنابراین، مالکین موظف هستند که برای اضافه کردن طبقه به ساختمان، مجوز مورد تایید شهرداری را اخذ نمایند.

آیا اضافه طبقه ساخت قانونی است؟

در دهه‌های گذشته، شهرداری مجوز اضافه طبقه به ساختمان را به راحتی صادر می‌کرد. متاسفانه، اکثر مالکان توجهی به ایمنی ساختمان پس از ساخت اضافه اشکوب را نداشتند. به ویژه این که، به مسائل سازه‌ای از جمله میزان مقاومت ساختمان پس از افزودن سازه‌ی جدید توجهی نمی‌شد. از این رو، شهرداری تعداد زیادی از این خانه‌ها را به دلیل انجام ساخت‌وسازهایی غیر ایمن تخریب کرد. این موضوع باعث شد که شورای اسلامی شهر تهران در سال 1387، ساخت طبقه اضافی را در هر شرایطی ممنوع بداند. البته، یک سال بعد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبه شورای شهر را مبنی بر ممنوعیت اضافه طبقه ساخت لغو کرد.

امروزه، اضافه طبقه ساخت در صورت داشتن مجوزهای لازم، امری کاملاً قانونی به حساب می‌آید. با این حال، این موضوع منوط به قوانین و الزاماتی است که مهم‌ترینشان، مساله ایمنی و بررسی مقاومت ساختمان پس از افزودن طبقه جدید می‌باشد.

آیا اخذ مجوز برای ساخت طبقه اضافی ضروری است؟

همان‌طور که پیشتر نیز اشاره شد، اخذ مجوز برای ساخت طبقه اضافی کاملاً ضروری است. به عبارتی دیگر، مالک نمی‌تواند با این ادعا که صاحب ساختمان است و اختیار ملک خودش را دارد، بدون داشتن مجوز قانونی اقدام به افزودن طبقه جدید نماید. چرا که شهرداری می‌تواند به راحتی و در چارچوب اختیارات قانونی خود ساخت‌وساز را در هر مرحله‌ای که باشد متوقف نماید. قسمت ناخوشایند این ماجرا، تخریب بنای در حال ساخت است. به عبارتی دیگر، موضوع تنها به توقف پروژه ختم نمی‌گردد. بنابراین، لازم است تا پیش از اقدام به افزودن طبقه به ساختمان، مجوزهای لازم اخذ شود.

برای صدور پروانه اضافه اشکوب ساختمان چه مراحلی باید انجام پذیرد؟

برای صدور پروانه اضافه اشکوب ساختمان، لازم است تا مالک با در دست داشتن سند مالکیت ساختمان، به شهرداری منطقه مراجعه نموده و تقاضای خود را مبنی بر افزودن طبقه به ساختمان، مطرح نماید. پس از آن لازم است تا برای اخذ مجوز اضافه طبقه ساخت، مدارک زیر را به شهرداری ارائه نماید:

• تقاضانامه صدور مجوز برای اضافه اشکوب.
• برگه استحکام بنا.
• سند مالکیت ساختمان.
• اصل شناسنامه.
• کپی شناسنامه

زمانی که مالک برای اضافه طبقه به ساختمان خود، به شهرداری مراجعه می‌نماید، متوجه می‌شود که برای اخذ مجوز، نیازمند در دست داشتن برگه‌ای به نام “برگه استحکام بنا” می‌باشد. برای دریافت این برگه، لازم است که مالک به یک مهندس ناظر مراجعه نماید. مهندس ناظر، از ملک بازدید نموده و در صورت تایید ملک از نظر استحکام، برگه استحکام بنا را صادر می‌نماید.

پس از آن که مالک مدارک فوق را به شهرداری تحویل می‌دهد، در بخش مربوط به تأییدیه استحکام ساختمان شهرداری، پرونده‌ای بر مبنای درخواست مالک تشکیل می‌گردد. پس از آن، پرونده تشکیل شده به سازمان نظام مهندسی ارسال می‌شود تا استحکام سازه ساختمان مورد بررسی قرار بگیرد.

در مرحله بعد، بازدید فنی از ساختمان صورت می‌پذیرد و مواردی از قبیل مساحت ساختمان و حتی وضعیت آن از نظر مکانی، معابر، عرض کوچه‌ای که ساختمان در آن بنا شده است و موارد مرتبط دیگر مورد ارزیابی قرار می‌گیرند. پس از بررسی نهایی وضعیت ساختمان از نظر استحکام و موقعیت مکانی توسط کارشناسان، مالک موظف است تا در قدم بعدی، مبالغ تعیین شده از جانب شهرداری از جمله عوارض مربوط به اضافه اشکوب را پرداخت نماید.

پس از انجام مراحل فوق، پیش‌نویس اضافه طبقه ساخت صادر می‌گردد. در نهایت نیز پس از ثبت شدن درخواست در دبیرخانه، مجوز نهایی برای افزودن طبقه صادر می‌گردد. لازم است تا تمامی مراحل ذکر شده به درستی انجام پذیرند تا مالک بتواند موفق به اخذ مجوز قانونی برای انجام پروژه مورد نظر شود.

جمع بندی ضوابط و مقررات لازم برای اضافه طبقه

در مجموع، لازم است که موارد زیر برای اضافه اشکوب در نظر گرفته شوند:

• داشتن تاییدیه فنی ساختمان و توجه به استحکام بنا.
• رعایت اصول فنی جهت افزایش ایمنی ساختمان در برابر زلزله و سایر حوادث.
• رعایت فاصله انقطاع با املاک مجاور.