خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری بسیار متنوع و وسیع است. در حوزه شهرسازی و ایجاد تغییر و تحولات مختلف بر پهنه شهری، از جمله تغییر کاربری بنا، نهاد شهرداری و کمیسیون ماده پنج به مالکان اراضی و سرمایه‌گذاران، خدمات مختلفی را ارائه می‌دهند. در ادامه به مهم‌ترین خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری اشاره خواهیم نمود.

خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری

به طور کلی، خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری که در قالب طرح‌های امکان‌سنجی نیز به شهرداری ارائه می‌شوند، شامل موارد مختلفی می‌باشد. برای بررسی این خدمات در ابتدا لازم است تا ماهیت دقیق طرح‌های توجیهی و امکان‌سنجی آشکار گردد.

ماهیت طرح توجیهی و امکان سنجی شهرداری دقیقاً چیست؟

به طور خلاصه، ماهیت یک طرح توجیهی شهرداری، ارائه راهکارهایی نوین برای بهره‌وری حداکثری از طرح‌های تفصیلی است. براساس مندرجات طرح تفصیلی، مدیریت یکپارچه پهنه‌ها و زیرپهنه‌های شهری بر مبنای اصول و قواعد خاصی صورت می‌پذیرد. بر این اساس، تصمیم‌گیری در زمینه کاربری‌های مختلف، میزان مجاز تراکم ساختمانی، ساخت‌وساز واحدهای تجاری، خدماتی، درمانی و سایر موارد مرتبط به حوزه شهرسازی، بر پایه‌ی قوانین موجود در طرح تفصیلی انجام می‌گیرد. این ضوابط اگر چه بسیار ریزبینانه و دقیق تدوین شده‌اند، منعطف نیز هستند. به گونه‌ای که، اجازه می‌دهند تا بتوان پاره‌ای از تغییرات نوین را بر روی ساختمان‌ها و اراضی موجود در سطح شهر اعمال کرد.

هدف از اعطای چنین اختیاراتی در قالب خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری، بهبود هر چه بیشتر سیمای شهر و در عین حال برآورده کردن نیازهای جمعیت رو به رشد از جمله نیازهای رفاهی، نیاز به مسکن، مراکز خرید و … است. از همین رو، طرح‌های توجیهی تعریف می‌گردند.

نمونه خدمات مربوط به طرح های امکان سنجی و توجیهی

به طور کلی، خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری، موارد زیر را در بر می‌گیرد:

1. تغییرات کاربری
2. تغییر تراکم ساختمان
3. احداث جاذبه‌های گردشگری و خدمات تفریحی
4. احداث مراکز خدماتی، رفاهی و آموزشی

احداث مراکز خدماتی، رفاهی و گردشگری

جمعیت رو به رشد امروز، لزوم افزایش تعداد مراکز خدماتی، درمانی و رفاهی را دوچندان کرده است. صرفه‌جویی در وقت و هزینه نیز باعث شده تا شهروندان برای انجام امورات روزانه خود به دنبال نزدیک‌ترین مراکز ارائه دهنده خدمات باشند. اهمیت این موضوع در شهرهای بزرگ‌تر، نمود بیشتری پیدا می‌کند. از این رو، نیاز است تا مراکز خدماتی، تجاری، رفاهی، آموزشی و … به تعداد زیاد و در مکان‌های مختلف در سطح شهر احداث شوند.

سلایق جدید و تکنولوژی‌های نوین نیز نهادهایی چون شهرداری را موظف می‌دارد تا به فکر ایجاد مراکز تفریحی متفاوت‌تری نسبت به گذشته باشند. انسان امروزی به دنبال سرگرمی‌هایی چون سینماها، پارک‌های آبی و مراکز خرید لوکس است.

تغییرات کاربری از جمله خدمات طرح های توجیهی

افزایش جمعیت، بازنگری در کاربری‌های موجود اراضی را نیز به شدت تحت تاثیر قرار داده است. این موضوع به شکل‌های مختلف از جمله تغییر کاربری مسکونی به تجاری، مسکونی به آموزشی، کشاورزی به تجاری و … خودنمایی می‌کند. از این رو، یکی از خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری، خدمات مرتبط با تغییر کاربری ساختمان‌ها است.

استفاده از حداکثر تراکم ساختمان ها

یکی دیگر از مهم‌ترین خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری، استفاده از حداکثر تراکم ساختمان‌ها، خصوصاً ساختمان‌های مسکونی و تجاری است. بر این اساس، می‌توان در صورت اخذ مجوز از شهرداری و چنانچه طرح در کمیسیون ماده پنج تصویب گردد، تعداد طبقات ساختمان را افزایش داد. اهمیت این موضوع در این است که مثلاً در یک ساختمان مسکونی، تراکم بیشتر باعث می‌شود که افراد بیشتری صاحب مسکن شوند. در کاربری تجاری نیز فرصت کار و کسب درآمد برای شهروندان فراهم می‌گردد.

خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری با خدمات طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج چه تفاوتی دارد؟

در عمل، خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری با خدمات کمیسیون ماده پنج تفاوت چندانی ندارد. تنها تفاوت بارز در نحوه رسیدگی به طرح‌های توجیهی ارائه شده به این دو واحد است. به طور خلاصه، کاربران و مالکان زمین‌ها، برای اعمال هرگونه تغییرات بر املاک خود، در وهله اول باید به نهاد شهرداری مراجعه کنند. سپس، طرحی را با عنوان طرح امکان سنجی شهرسازی، تسلیم نهاد مربوطه نمایند. در صورت تایید شهرداری، طرح برای بررسی نهایی به کمیسیون ماده پنج ارسال می‌شود.

خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری چیست؟

خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری که از جانب نهاد شهرداری ارائه می‌گردد، ارزیابی اولیه و بررسی طرح از نقطه نظرات مختلف است. به عنوان مثال، اگر مد نظر مالک، تغییر کاربری زمین کشاورزی به برج تجاری باشد، ابتدا مورد درخواست خود را در قالب یک طرح نگاشته شده، به شهرداری تحویل می‌دهد. طرح کتبی نیز خود بایستی بر مبنای اصول و ضوابط خاصی تنظیم شده باشد. برای این منظور، می‌توان از کارشناسان هفت شهر آریا برای ارائه یک طرح مناسب کمک گرفت.

در ادامه مثال تغییر کاربری کشاورزی به تجاری بایستی ذکر شود که عموماً شهرداری به جهت حفاظت از ماهیت اراضی کشاورزی و حاصلخیز ماندن خاک این زمین‌ها، چنین درخواست‌هایی را رد می‌کند. البته، حوزه عمل شهرداری بر رد و یا پذیرش اولیه هر طرح توجیهی شهرسازی، احساسات شخصی مسئولین این نهاد نیست. هرگونه رسیدگی و تصمیم‌گیری، صرفاً بر مبنای مواد و تبصره‌های قانونی مرتبط انجام می‌پذیرد.

خدمات مربوط به طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج چیست؟

در صورتی که طرح اولیه، مورد تایید شهرداری باشد، در مرحله بعدی با عنوان طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 به این کمیسیون ارسال می‌گردد. کمیسیون ماده پنج، کمیسیون رسیدگی به طرح‌های تفصیلی و توجیهی می‌باشد که اعضای آن گرد هم آمده و به صورت کاملاً تخصصی، در مورد طرح‌های پیشنهادی بحث می‌کنند.

در این جلسه، اعضای مختلف از جمله رئیس جلسه و دبیر جلسه که به ترتیب استاندار و مدیر کل راه و شهرسازی هستند، حضور به عمل می‌آورند. این افراد حق اظهار نظر و رای دهی به طرح‌های مورد بحث را دارند. افراد دیگر جلسه که می‌توانند اعضای دارای حق رای و یا بدون حق رای باشند نیز در این نشست شرکت می‌کنند. از جمله اعضای فاقد حق رای، مهندسان مشاور شهرسازی و نماینده سازمان نظام مهندسی استان می‌باشند. در هر صورت، جلسه با حضور حداکثر اعضای دارای حق رای رسمیت می‌یابد. سپس، اعضا پیرامون طرح توجیهی مد نظر بحث می‌کنند. در نهایت نیز در صورت وجود حداقل چهار رای مثبت، طرح پذیرفته می‌شود.

بنابراین، مهم‌ترین خدمات مربوط به طرح توجیهی شهرداری در مرحله کمیسیون ماده پنج، مربوط به تصویب نهایی و یا رد پروژه‌های درخواستی در جلسه کمیسیون است. البته، در صورت عدم تصویب پروژه نیز ماجرا به کمیسیون ماده پنج ختم نمی‌گردد. چرا که مالکان می‌توانند به رای نهایی کمیسیون نیز اعتراض نمایند. در این صورت بایستی مالکان با راهنمایی گرفتن از مهندسین مشاور شهرسازی ، درخواست جدیدی مبنی بر بازنگری مجدد طرح را به دادگاه عمومی تسلیم نمایند.